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房地产税要来了!一年收租20亿的90后包租婆,要交多少税?
作者: 成功财税 来源: www.cgkc.com 2020-05-21
150阅读

日前,27岁的90后女孩因拥有400栋楼,1200套房,每栋楼月收入超过50万被骂上热搜。

天壤之别的财富差距,让不少网友为之“愤愤不平”。要知道,有很多人还在为每个月3000的房租而焦虑,而她已经坐拥400栋楼了。

这位广州包租婆名叫D姐,据她所说,一栋楼每个月可以赚五、六十万,普通情况最少也有几万,十几万。400栋楼,有认真的网友算了一下她的月收入,2.4个亿,一年少说“躺赚”20个亿。

那么问题来了,身为包租婆的她,收租到底要不要交税呢?

答案是:要的。

01

房租的两种征税方式

在实务当中,税务部门对房租的征税方式主要有两种:采用综合征收率和分税种征收。不过,出于征税成本的考虑,以往税务部门对个人房租收入采取综合征收率的征税方式。

即不区分税种,按照租金收入乘以综合征收率计税,各地的综合征收率不尽相同,大约在4%——8%之间。但随着金税三期工程的不断推进,有不少省份例如山东、辽宁等已经取消了这种征税方式。

如今,分税种征收已成大势所趋,但对房租收入分税种征税比较复杂,根据出租房屋是住房还是非住房征税的税种和税率有所不同,详细情况见下表:

有业内财税专家表示,目前地方实行的租金综合征收率远远低于国家各个税种法定税率,租金的实际税负比较低,因此房租收入纳税不是税负轻重的问题,而是要不要纳税。

02

中央发文推进房地产税立法

不过,这一疑惑很快将会得到解答。5月18日晚间,中央推出超重磅文件,发布《关于新时代加快完善社会主义市场经济体制的意见》。

小编看了全文,发现信息量极大,其中文件原文指出:加快建立现代财税制度。深化税收制度改革,完善直接税制度并逐步提高其比重。研究将部分品目消费税征收环节后移。建立和完善综合与分类相结合的个人所得税制度。稳妥推进房地产税立法。健全地方税体系,调整完善地方税税制,培育壮大地方税税源,稳步扩大地方税管理权。

实际上,房产税一直在路上。早在4月13日,住建部发布了《住房和城乡建设部发布关于提升房屋网签备案服务效能的意见》,表示将推进房地产领域“放管服”改革,提高房屋交易管理服务效能,明确提到“市、县住房和城乡建设部门要全面采集楼盘信息,按照规定建立健全覆盖所辖行政区域的各类新建商品房和存量房的楼盘表”。

说白了,就是要建立个人不动产信息全国联网,并要求签完了购房合同,就立刻网签,杜绝信息不对称的现象。这就意味着,新房,二手房,金融服务,以后都要在各自的办公场所,直接进行网签备案。如此一来,住建部门就能快速了解市场真实信息,很多地方就不能在房价的统计上做虚假文章了。

03

两省已率先试点“房产税”

也许有人会问什么是房地产税?有不少人将之与房产税混淆,其实房地产税比房产税范围更大。

房产税属于财产税范畴,以房产为征税对象在持有环节进行征税。而房地产税是一个综合性的税收体系而非单一税种,涉及开发阶段、保有阶段和交易阶段。一切与房地产经济运动过程有直接关系的税都属于房地产税,即房产税也是房地产税环节之一。

值得注意的是,目前已经有两个省份开始试点“房产税”。河北省在2019年10月1日开始,如果个人出租或转租没有能够提高合法、准确的成本费用凭证,不能够显示房屋租赁成本费用的,那么将在租金收入的5-10%的幅度内核定应纳税额所得额,也就是要交税了。无独有偶,湖南省也在《国家税务总局湖南省税务局公告2019年第9号》也明确,将2019年12月1日开始征收这个税费。

有数据显示,目前国内的租赁市场人口在2亿人左右,市场规模在2025年预计将达到2.33亿元。与之相对的是,我国的房屋空置率为22%,而国际警戒线是10%,这个数据是很高的。

一直以来,我们国家对于房价的主要政策还是“房住不炒”,也陆续出台了相应的政策来支持房价的稳定。那么为什么房子总量那么多,还有2亿人还需要租房呢?买不起房子是很现实的问题,我国持有环节税费基本是空白,所以也是到了要调整的时候。

原住建部副部长仇保兴就曾表示:“房地产应该拆分成4个税种,分别是消费税、物业税、空置税以及流转税。其中物业税可以最后推出,这样的话房价就有可能下降了。”

试想一下,如果全国都开始征税房产税,那么租金会不会上涨呢?其实这也是有一定可能性的,不过这个政策也将会对于租赁市场产生很多好处,并且让市场更加透明化,但一些“房哥”“房姐”指望以租养贷可能会成为历史,因为租金的回报率会更低了。

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